不動産に関する税金と言うと、不動産取得・保有に関する税金や、不動産経営に、また相続に関する税金が思い付きます。
それら以外に、不動産にはリフォームに関する税金や、それについて定められた制度も何種類かありますので、以下参考にご覧ください。
◆耐震改修促進税制
古い住宅を現在の耐震基準に沿うようリフォームした費用に対し、その10パーセイントを所得税から控除。
◆省エネ回収促進税制
省エネ化改修のためのローン残高から、その2パーセントを所得税から控除。
◆バリアフリー改修促進税制
バリアフリー改修のためのローン残高から、その2パーセントを所得税から控除。
※それぞれに期間・内容・金額の上限などが詳しく定められています。
税金の制度というと、いくら支払わなくてはならないかといった、不動産の所有者にとって負担となる内容を思い浮かべてしまいがちですが、上記はどれもリフォーム費用から一定額が還元される、所有者にとって嬉しい制度となっています。
それもそのはず、上記3つ共に「促進税制」と名付けられているくらいですから、なるべく促進効果があるようにとこの制度が定められているのですね。
耐震も省エネもバリアフリーも、国民の命や日本（世界）の環境を守るために、そして我々が快適に暮らすために必要な設備です。
このような制度があることを知っておけば、リフォームに尻込みばかりすることも無いかもしれません。
それぞれの税制の詳しいことは、またいずれ。
不動産を賃貸経営するということは、自分で仕事を作ってそこから収入を得るということです。
会社に勤めてそこの仕事をこなし、給料を得るのとは違います。
特に大きく異なるのが、賃貸経営には確定申告が必要ということ。
ただ確定申告が必要になるにも、年間収入がいくら以上になる場合と金額で定められているのですが、その金額は十数万程度ですから、賃貸経営では必ず確定申告しなくてはいけないと考えられるでしょう。
確定申告に必要なデータは年間の収入額、それに経費です。
確定申告では収入から経費を差し引いた額に課税されるので、経費を忘れると大損してしまいます。
年間のこれらを記録しておくには、必要が生じたときに都度帳簿を付けておかなくてはいけません。
帳簿というと専門的な書類のように感じられますが、必要事項が見易く、そして正しく書かれていれば大学ノートでも構いませんし、パソコンでの制作もOKです。
書かなくてはいけない内容は、日付、目的、金額、その累計など。
慣れないうちは専用の用紙を利用するか、またはエクセルのフォーマットを探した方が良いと思います。
パソコン（エクセル）を利用する場合は決算時に出力する必要があるので、プリンターをお忘れなく。
注意しなくてはならないのは、不動産を共有名義で所有している場合。
不動産はひとつだから代表者一人が申告すれば良いというものではなく、名義人全ての人がそれぞれで申告しなくてはなりません。
確定申告を忘れてしまうと脱税することになってしまいます。
折角の収入を税金に取られてしまうなんて勿体無いことのように感じられますが、会社員との違いは申告を自分で行うかどうかに過ぎません。
納税は国民の義務ですし、これが当たり前と考えて、後ろめたさのない賃貸経営を行いたいものですね。
確定申告は「知らなかった」では済まされませんよ。
不動産投資が節税対策になる理由は前回ご説明したとおりです。
会社員が不動産投資をする場合、会社からの給料も含めて経費計上できるため、給料にかかる税金を減らせる可能性があるのですね。
しかし、この節税方法には落とし穴があることに気付かなくてはなりません。
給料の税金が減らせるというのは、家賃収入だけでは赤字になってしまうことを前提としています。
つまり、不動産投資だけを見れば赤字となってしまっているのですね。
不動産投資とは事業運営でもあることも前回述べたとおりですが、投資であるからには利益を見越して投資しなくては意味が無いのです。
赤字という結果は、株式投資に例えると“取引失敗”ということになるでしょう。
赤字になったがために節税対策できたとしても、それは失敗の結果による措置なのです。
黒字を出したうえで節税できるのであればそれは誇れる結果ですが、節税のために赤字を出し続けていては、無理な事業ということにもなり、いつかは不動産投資を続けられなくなってしまうでしょう。
損益を減らすのもさることながら、利益を上げることも重要。
節税の前に、収入を上げることも考えなくてはなりません。
そもそも、もしあなたが投資家ではなく利用者だとして、赤字続きの事業を信用できるでしょうか？
こういった矛盾から、節税できていたにも関わらず不動産投資に失敗してしまった投資家は決して少なくないのです。
ちなみに、あくまでも節税目的であっても赤字を抱えているのでは、もし融資が必要になっても利用できないのは当然のことです。
不動産投資が節税対策になるというのはよく知られていることです。
ですが、何故節税対策になるのでしょうか。
不動産投資とはアパートやマンションの賃貸物件を経営することであり、つまりは大家さんになることです。
“投資”と名が付くと資産運用のように感じられますが、不動産投資に限っては事業運営でもあります。
これは他の投資で同じですが、不動産投資を自営業と同等と考えると、確定申告が必要になるであろうことが判りますね。
そう、節税対策になるとは言っても、不動産投資は税金の支払いは少なからず必要になるものなのです。
会社員の違いから考えてみましょう。
会社員として給料を得ている場合、自分で確定申告することはありませんが、給料からその都度所得税が引かれています。
不動産投資において会社員の給料にあたるものは家賃収入ですが、ここから得た収入の全てが課税対象になるのかというと、そうではありません。
不動産投資とは収入が得られるものではありますが、コストがかかることでもあるのです。
建物の維持費に、入居者募集の宣伝費に・・・他様々なことにかかる経費を収入と相対して計算すると、なんと赤字になってしまうことも珍しくないのです。
不動産投資で課税対象となるのは、その経費計上した結果の額。
経費計上して赤字になるのであれば、確定申告の必要は有っても税金を支払う必要はありません。
しかし、たったこれだけのことが節税だと思うなかれ。
節税対策になるのは、会社員が不動産投資をしている場合です。
経費計上に含められるものは家賃収入ばかりでなく、なんと会社から得た給料も含められるのです。
経費計上の結果給料が僅かに少なくなることになれば、その分所得税も少なくなり、節税になるのですね。
あらゆるものに課せられれているかのような消費税ですが、不動産に関しては、土地の譲渡や貸し付けに対しては非課税となっています。
（不動産以外にも非課税のものはあります）
注意すべきなのは、土地の価格に対してのみが非課税ということ。
土地を購入する際には、合計額の内訳には土地の価格ばかりでなく仲介料等も含まれていますので、それらには消費税は課せられています。
また、建物を購入する際にも同じことが言えます。
土地に対しては非課税ですけど、建物には消費税がかかりますから、結局のところその分高価になっているのですね。
機会があれば、内訳を細かく訊ねてみるのも良いかもしれません。
さて、住宅の貸し付けの場合・・・つまり賃貸住宅の場合ですが、家賃には消費税がかからないことを皆さんはご存知でしょうか。
この場合の家賃には更新料や共益費も含まれています。
賃貸利用する期間が1ヶ月未満の場合や、事務所・店舗の家賃であれば消費税がかかりますが、住居の家賃には消費税はかからないはずなのですよ。
・・・そう、“はず”なのです。
数年前から価格表示が消費税を含めたものになっているので、消費税がかかっていようがかかっていまいが表示価格を信用してしまいがちですけど、注意してください。
もし家賃に消費税が課せられていた場合・・・その業者は要注意と考えられます。
消費税は家賃にはかからないものなので、くれぐれもそのような業者には関わらないようにしたいものです。
不動産取得税とは土地や住宅等の不動産を取得した際に課せられる税金です。
土地を買った場合、家を新築した場合、また増築・改築の場合も含まれます。
家を買ったことで出費がかさんでしまったのに、どうして更に税金を払わなきゃいけないの！？と思うかもしれませんが、不動産という財産を取得したと考えられるためにこの税金が課せられるのです。
安心できるのは、不動産取得税とは取得したその年にのみ払わなければいけない税金であり、毎年払っていく固定資産税とは違うこと。
また、不動産を取得したなら60日以内に不動産取得申告書を提出しなくてはならないのですが、そうすることによって軽減措置が受けられる可能性があることです。
税率は、土地や住宅であれば課税標準額の3パーセントとなっています。
ちなみに、課税標準額とは固定資産課税台帳に記されている評価額、或いは固定資産評価基準から算出された額です。
しかし、たかが3パーセントとはいっても、不動産の3パーセントとなると家計に大打撃を与えるくらいの額にはなります。
この不動産取得税とは本当に収めるべきものなのか！？と問い詰められれば、こうお答えしましょう。
ズバリ、納めるべきものです。
国民の三大義務に「納税の義務」があるくらいですからね。
不動産取得税は、最初に決められた期日までに納めなければ督促状が送付され、遅れた分更に高額の税金を納めなくてはならなくなります。
なるべく早いうちに収めてしまうのが賢明です。
不動産を取得するなら、不動産取得税がかかることはあらかじめ予想されることです。
そのため、住宅を購入または新築するときなどは、不動産取得税をも考慮した資金繰りが必要とされているのです。
不動産に関係する税金には数多くありますが、それらの中でも馴染み深いのが固定資産税ではないかと思います。
固定資産税は土地であれマイホームであれ、不動産を所有している全ての人に課される税金ですからね。
ご自身が直接固定資産税に関わったことはなくとも、ご実家が一戸建てであればご両親がその市町村に固定資産税を納めていることでしょう。
固定資産税の対象となるのはその名の通り「固定資産」ですが、では固定資産とは何でしょうか。
固定資産の定義と課税対象者については、以下のように3つに分類して定められています。
「土地」・・・土地補充課税台帳もしくは登記簿に登記されている土地、及び登録されている所有者
「家屋」・・・家屋補充課税台帳もしくは登記簿に登記されている家屋、及び登録されている所有者
「償却資産」・・・償却資産課税台帳に登録されている所有者
では、課税額はどう決められているのでしょうか。
固定資産の課税標準額は、原則として評価額がそのまま課税標準額となります。
ただし、以下の場合には評価額よりも低く算定されることがあります。
・税負担について調整措置が適用される土地の場合
・課税標準額についての特例が適用される住宅用地の場合
また、免税点といって、課税標準額が一定の金額に満たない場合は固定資産税は免除されます。
（免税点）
・土地・・・30万円
・家屋・・・20万円
・償却資産・・・150万円
ちなみに、固定資産税の税率は1.4パーセントです。
不動産の売却や不動産投資などによって、20万円以上の利益を得たら確定申告しなくてはなりません。
確定申告とは、1年間における所得からいくらの納税が必要か計算し、申告することです。
申告書類の記入などは税務署で行い、申告後納税することになります。
所得税と一口に言ってみても、所得の種類は収益によって様々で、以下の10種類に分類されています。
「給与所得」会社員が受け取る所得
「退職所得」退職金による所得
「事業所得」自営業による所得
「利子所得」預貯金等の利子による所得
「不動産所得」賃貸不動産の家賃による所得
「譲渡所得」財産の売却による所得
「山林所得」山林の売却による所得
「配当所得」株式配当等の所得
「一時所得」懸賞金といった一時的な所得
「雑所得」年金、原稿料等の所得
以上のうち、不動産に関係しているのは不動産所得、譲渡所得、山林所得です。
課税・納税額の計算方法や必要な申告書は、それぞれの所得によって違います。
自営業の方であれば確定申告は各自で行わなくてはならないため、毎年の確定申告も慣れたものかもしれませんが、会社員の人にとっては年末調整によって所得税は精算されるので、確定申告に慣れているとは言い難いかもしれませんね（例外はありますが）
そのため、不動産所得を得て始めて確定申告の必要が生じるという方も、少なからずいらっしゃることでしょう。
その不動産所得ですが、アパートやマンションの賃貸以外に、駐車場の賃貸でも収益が20万円を超えたなら確定申告が必要になります。
収益が20万円に届かず、収益どころか赤字となってしまった場合には、その赤字分を別の所得で相殺できる損益通算が適用されます。
損益通算はどの所得でも可能というわけではありませんが、不動産所得、譲渡所得、山林所得以外では事業所得でも可能となっています。
不動産に税金がかかると言われても、生活において「不動産」という言葉を使う機会がないので、それに関する税金も一見無関係のように思われるかもしれません。
しかし、不動産を「マイホーム」と言い換えると、その重要さは身に沁みて感じられることでしょう。
マイホームの購入というと、誰にでも可能性のある人生で最も高価な買い物ですよね。
マイホームというものは、新築を建てたり中古住宅を購入するだけでも多額の費用がかかってくるものですが、それに加えて様々な税金もかかってきます。
それら全てを考慮したうえで、人生で最も高い買い物となることを覚悟しなくてはなりません。
では、マイホームにはいったいどのような税金がかかってくるのかというと・・・
まず購入における契約の際ですが、印紙税とというものが必要になってきます。
印紙税とは不動産売買やローン契約のときに作る契約書に課税される税金で、購入ばかりでなく売却の際にも必ずかかる国税の一種です。
次にマイホームの登記の際ですが、登録免許税が必要となります。
これは資産（不動産）の権利移転に課税される国税で、また流通税の一種でもあります。
税率・税額は登記の種類によって異なります。
また、不動産にも消費税がかかります。
消費税についてはお判りでしょう。
実は土地に関しては非課税なのですが、取引対象が土地の場合でも仲介手数料に関しては消費税がかかるのです。
以上のように不動産を購入するだけでも何種類かの税金がかかるのですが、ローンを組んでマイホームを購入する場合、必要条件を満たしていれば住宅ローン控除が受けられる制度がありました。
ただし、残念ながら現在この制度は2009年をもって廃止されています。
不動産と税金には非常に密接な関係があります。
不動産（住宅）を購入する機会は思わぬところで訪れるもの。
そんなときに税金のことで戸惑ってしまうことがないよう、不動産と税金の密接で重要な関係を知っておきましょう。
不動産と税金が密接に関係しているというのは、不動産に関する税金には様々な種類があるということにあります。
税金そのものにも国税と地方税（都道府県税・市町村税）がありますね。
国税は国に納める税金で、地方税は各地方公共団体に納める税金です。
不動産に関する税金は、そのどちらともが含まれています。
不動産に関する税金といっても、各種税金が関わってくるタイミングは大きく分けて3つとなります。
ひとつは不動産取得の際に関わってくる税金、またひとつは不動産の保有に関する税金、そしてもうひとつは不動産譲渡の際に関わる税金です。
税金がかかるタイミングと各々の税金の種類は以下のとおり。
◆不動産取得の場合
・所得税（国税）
・登録免許税（国税）
・不動産取得税（都道府県税）
・贈与税（国税）
・相続税（国税）
・印紙税（国税）
・固定資産税（市区町村税）
・都市計画税（市区町村税）
・消費税（国税）
◆不動産保有の場合
・所得税（国税）・・・賃貸の場合
・住民税（都道府県税・市区町村税）・・・賃貸の場合
・固定資産税（市区町村税）
・都市計画税（市区町村税）
◆不動産譲渡の場合
・所得税（国税）
・住民税（都道府県税・市区町村税）
・印紙税（国税）
・消費税（国税）